Bien évaluer les travaux nécessaires dans le cadre d’un achat immobilier

Vous achetez dans l’ancien ? Il est parfois nécessaire d’entreprendre une rénovation complète pour intégrer ensuite l’appartement idéal. C’est même le moment opportun, car par la suite, il sera compliqué d’entreprendre une rénovation alors que vous l’occuperez. Pour mener ce projet en toute sérénité, vous devez alors bien chiffrer le montant des travaux afin de l’intégrer à votre budget… et adapter votre demande de prêt !

 

Quel budget prévoir pour ses travaux ?

Il est difficile de définir un budget moyen pour des travaux, puisque chaque bien et chaque projet sont différents. Le prix des travaux dépend en effet de nombreux paramètres, de la surface du logement au choix de l’artisan ! La nature et la difficulté des travaux sont aussi des paramètres importants.

 

Les différents types de travaux

De la rénovation simple au gros chantier, il existe une grande différence de prix entre les différents types de travaux. Refaire la peinture ou refaire la salle de bains, cela ne nécessite pas le même budget ! Il faut donc avoir une idée assez précise des travaux que vous devez ou souhaitez réaliser pour évaluer un budget au plus proche de la réalité. Cela vous évitera quelques mauvaises surprises au moment de demander des devis  !

En règle générale, il faut compter entre 800 et 1100 € le m2 pour une rénovation totale de l’existant, mais sobre et sans réagencement, entre 1100€ et 1500 € le m2 pour une rénovation plus complète (intégrant par exemple le changement des fenêtres, la redistribution de pièces ou du gros œuvre) et jusqu’à 2000 € le m2 pour une réhabilitation lourde avec des équipements haut de gamme.

 

Comment bien définir en amont ses besoins en travaux ?

Le meilleur moyen de définir quels sont les travaux nécessaires est de bien inspecter le bien au moment des différentes visites. Vous pouvez également interroger le propriétaire ou l’occupant actuel du bien que vous envisagez de rénover pour en savoir plus. 

Dans tous les cas, il convient de vérifier plusieurs points stratégiques pour définir les besoins de rénovations des pièces importantes.

 

Dans les salles d’eau

Il faut vérifier en priorité l’état des équipements (douche, baignoire, lavabo…), des conduites, de la robinetterie et du carrelage. Vous devez vérifier que les systèmes d’aération sont fonctionnels et qu’il n’y a aucune trace d’humidité, que ce soit en termes de tâches ou d’odeur. Pensez également à vérifier que toutes les arrivées et évacuations nécessaires sont là, notamment si vous souhaitez installer votre machine à laver dans cette pièce.

 

Dans la cuisine

Vous devez vous assurer que l’agencement de la cuisine vous convient, que vous disposez d’assez de prises électriques et de l’espace nécessaire pour l’installation de vos appareils électroménagers. Vérifiez également la présence des sorties et arrivées d’eau nécessaire à l’installation d’un lave-vaisselle si vous en avez un.

 

Toits, murs et sols,

Sinon, de manière générale, vous devez vérifier l’étanchéité du toit ou de la terrasse, l’état et des murs, du sol et des planchers, ainsi que toutes les pièces annexes (cave, garage) et équipements (le chauffe-eau par exemple). Dans le cas d’un appartement en copropriété, pensez également à vérifier les parties communes.

Avant de faire une offre d’achat, il n’est pas nécessaire de faire venir une entreprise spécialisée. L’agent immobilier saura utiliser des ratios pour définir globalement une enveloppe suffisante pour faire une offre. 

 

Intégrer ses estimations dans son budget global

Une fois le volume des travaux estimés, vous allez avoir une meilleure idée du budget qu’ils nécessitent. Il faut ensuite l’intégrer à votre budget global pour voir si cela vous permet de rester dans votre budget initial ! Acheter un bien à rénover coûte généralement moins cher à l’achat, mais cela nécessite d’être prévoyant.

 

Intégrer le montant des travaux à son prêt immobilier

Plutôt que de souscrire à un prêt conso pour financer vos travaux, intégrez plutôt le montant à celui de votre prêt immobilier ! Cela vous permet de bénéficier d’un taux plus intéressant, et cela ne nécessite que quelques démarches supplémentaires.

 

Avoir un apport suffisant

Avant de vous lancer, vous devez avoir à l’esprit qu’un prêt immobilier avec travaux nécessite un bon apport personnel, encore plus qu’un prêt classique. Les banques apprécient en effet que vous ayez assez de liquidités disponibles pour pallier une dépense supplémentaire ou des surprises. Il convient donc de garder un peu de marge pour ne pas se retrouver en difficulté au moindre imprévu. Il est ainsi conseillé de garder une marge de 10 % du montant des travaux pour éviter les problèmes et rassurer les banques. C’est la raison pour laquelle vos estimations doivent être précises ! 

Au stade du dossier bancaire, vous avez déjà signé le compromis. C’est le bon moment pour faire venir une entreprise de rénovation, qui chiffrera précisément les travaux envisagés.

 

Présenter des devis

Si une estimation suffit à savoir si vous pouvez bien prétendre au bien que vous souhaitez acheter, des devis seront indispensables pour justifier le montant des travaux auprès de la banque. C’est la condition sine qua non pour que la banque vous accorde ce financement supplémentaire. C’est également un excellent moyen de vérifier si votre estimation du montant des travaux était bonne, avec l’avis d’un professionnel ! 

 

Bien monter votre dossier de demande de prêt

Vous vous en doutez, une demande de prêt immobilier avec travaux nécessite un peu plus d’organisation qu’une demande de prêt classique, puisque vous allez devoir présenter des justificatifs supplémentaires pour monter votre dossier. Prenez de l’avance sur le montage de votre dossier en regroupant en amont les pièces qui sont déjà en votre possession (impôts, salaires, quittances de loyer…), cela vous laissera plus de temps pour demander vos devis ! Sinon, vous pouvez faire appel à un courtier immobilier pour vous aider à monter votre dossier et négocier votre prêt immobilier avec travaux.

 

Choisir le bon artisan

Faire des travaux en toute sérénité, cela passe surtout par le fait de choisir une bonne entreprise de rénovation. Pour cela, ne vous fiez pas seulement au bouche-à-oreille, même si cela peut être un bon indicateur. Faites appel à une entreprise ayant pignon sur rue, et dont vous pourrez vérifier sur Infogreffe par exemple l’existence légale ! Vérifiez également que l’entreprise dispose des assurances obligatoires (Responsabilité civile et décennale) à l’exercice de sa profession, cela peut être un bon indice pour évaluer son sérieux.