Acheter un appartement avec travaux : nos 5 conseils

Vous avez décidé d’acheter dans l’ancien ? Et spécifiquement un bien à rénover ? C’est un projet ambitieux qui vous permettra d’habiter dans une habitation personnalisée à votre goût et vos besoins. Néanmoins cela nécessite de prendre en compte plusieurs paramètres : la faisabilité du projet, l’aspect financier, la durée des travaux. Si vous hésitez à vous lancer dans ce projet, voici 5 conseils avant d’acheter un appartement avec travaux.

1. Définissez votre projet et votre budget

Comme pour l’achat de tout bien immobilier, il est nécessaire d’avoir une vision claire du bien que vous souhaitez acquérir : achetez vous votre résidence principale ou une habitation secondaire ? Achetez vous pour y habiter ou pour louer ? Êtes-vous prêt à vous lancer dans des travaux d’envergure ou êtes-vous seulement prêt à faire un rafraîchissement de votre futur logement ?

Établir une enveloppe budgétaire pour votre projet est une condition sine qua non avant de vous lancer dans l’achat d’un bien avec travaux. Si vous avez prévu d’emprunter pour acquérir votre bien, il faudra communiquer à l’organisme de crédit le montant total souhaité : c’est-à-dire le prix du bien avec le prix des travaux. La banque peut vous proposer 2 prêts immobiliers distincts.

Un crédit immobilier classique pour payer le prix de l’appartement et éventuellement les frais de notaire.
Un prêt travaux qui servira uniquement à payer les factures des artisans.

La banque peut vous proposer également de tout regrouper dans un seul crédit immobilier, l’achat et les travaux. Lors du déblocage des fonds, la part qui revient au vendeur et au paiement des frais de notaire sera transmise au notaire. La part qui servira à payer les sociétés du bâtiment est conservée par la banque. Elle ne sera remise directement à l’emprunteur que progressivement au fur et à mesure de la présentation des factures des différents artisans.

Il est à noter que les biens à rénover sont moins chers et les frais de notaire moins importants également.

2. Achat d’un appartement avec travaux : ne négligez pas les visites

Vous avez le budget ? C’est bien ! Maintenant il va falloir s’attaquer à la recherche de votre futur bien. Quand vous aurez jeté votre dévolu sur un appartement à rénover, abordez l’étape des visites avec la plus grande attention :

Inspecter les parties communes : si vous achetez un appartement, vous passerez forcément par l’entrée et les escaliers communs. C’est l’occasion de constater l’état général de l’immeuble. N’hésitez pas non plus à aller faire un tour dans la cour intérieure, s’il y en a une, ainsi que dans le local poubelle.
Repérer les points porteurs (poutres, murs, poteaux) afin de voir si vous pouvez réaliser certaines ouvertures et démolitions et ainsi configurer l’espace comme vous le souhaitez. Pour cela vous pouvez vous référer au plan de l’appartement ou toquer au mur. Un bruit creux vous mettra sur la voie d’une cloison alors qu’un bruit sourd indiquera plutôt un mur porteur. Mais ce n’est pas une technique infaillible.
Repérer la présence de fissures : l’aspect et l’emplacement de la fissure peut vous permettre de savoir si elles sont structurelles ou de surface.
Appréciez l’état du parquet : si le parquet est nu vous pourrez évaluer son état. Mais s’il est recouvert de moquette ou de PVC, marchez sur les endroits de passage, sur les seuils des portes. Si cela craque et que ça s’enfonce, il faudra peut-être changer tout le parquet.
D’autres endroits doivent attirer votre attention afin d’évaluer les travaux ou les réparations nécessaires : l’état de la porte d’entrée, l’isolation thermique et phonique, le remplacement éventuel de la chaudière.

Lors des visites, renseignez vous sur le fonctionnement de la copropriété. Le règlement de copropriété interdit peut-être certains travaux ou certains sont soumis à l’autorisation des autres copropriétaires. Renseignez vous également sur les travaux à venir à la charge du nouvel occupant. Ce sont des dépenses à anticiper qui peuvent faire flamber la note.

3. Regardez attentivement les différents diagnostics

En amont de la vente du logement, le vendeur doit fournir à l’acquéreur un dossier de diagnostics techniques réalisés par un professionnel. Certains sont obligatoires et d’autres dépendent du type de logement et de son ancienneté. On y trouve l’état de l’installation électrique et le gaz, les diagnostics sur la performance énergétique, sur le risque d’exposition au plomb, sur la présence ou non d’amiante ou sur les risques et pollutions (naturels, miniers, sismiques…).

Tous ces diagnostics vous permettront d’évaluer l’état général du bien que vous envisagez d’acheter et si les travaux qui découlent d’installations à refaire vont faire flamber l’addition.

4. Chiffrer les travaux à réaliser

Lors de l’achat d’un appartement avec travaux, l’estimation du coût des travaux est une phase importante du projet. Seul un professionnel du bâtiment pourra vous apporter les bons renseignements et l’expertise nécessaire à une estimation juste. Il sera peut-être nécessaire de faire venir un ou plusieurs artisans afin d’obtenir une idée précise du montant des travaux. Avec les différents devis, vous pourrez vérifier si les travaux de rénovation rentrent dans votre budget. Le professionnel du bâtiment pourra notamment vous alerter sur :

Des éventuels vices cachés
Des travaux qui paraissent trop conséquents au regard du prix du logement
La nécessité de faire appel à un architecte

Pour avoir une première idée des montants à investir pour la rénovation de votre futur bien immobilier, vous pouvez vous fier au prix moyen de rénovation au m2 à Paris. En matière de rénovation globale, cela suffit généralement, en prenant une marge de sécurité, à établir une enveloppe travaux permettant de faire rapidement une offre et ne pas voir l’appartement vous échapper. Ensuite, un devis détaillé devra précisément chiffrer les travaux à mener, poste par poste.

5. Sélectionnez les bons artisans pour votre projet de rénovation

Se lancer dans un projet de rénovation n’est pas anodin. Cela implique une forte implication temporelle et financière. Vous pouvez faire appel à différents artisans indépendants. Il faudra alors analyser les devis, sélectionner les artisans, coordonner les interventions… L’acquéreur est de surcroît engagé contractuellement avec chacune des entreprises. Une charge lourde et contraignante. Une solution alternative est de faire appel à un interlocuteur unique : l’entreprise générale du bâtiment. Celui-ci se charge de la réalisation de la rénovation de A à Z et devient le seul responsable pour l’intégralité des travaux. C’est le gage d’un gain de temps et d’une tranquillité d’esprit. A cet effet, vous pouvez faire appel à un professionnel expérimenté des rénovations comme Square Rénovation, spécialisé dans la rénovation tous corps d’état.